本文摘要：蓝城集团继续执行总裁傅林江【中国高端专访】在经历与融创孙宏斌分道扬镳、引进国企中交集团并展开了一系列改组后，绿城和蓝城的股权挤压越发整洁、业务区分愈发明晰。一个是由中交掌控的涵括地产、管理、资产、特色小镇等业务的绿城平台，一个是被抽离掉核心支柱代建业务后构成的以颐养、农业、身体健康以居多的蓝城平台，并以此为基础，展开小镇的研发与建设。 没了绿城，有限公司了蓝城，宋卫平明确提出了百镇万亿计划。在他的这个规划里，要用十年打造出100个小镇，构建万亿销售额。

蓝城集团继续执行总裁傅林江【中国高端专访】在经历与融创孙宏斌分道扬镳、引进国企中交集团并展开了一系列改组后，绿城和蓝城的股权挤压越发整洁、业务区分愈发明晰。一个是由中交掌控的涵括地产、管理、资产、特色小镇等业务的绿城平台，一个是被抽离掉核心支柱代建业务后构成的以颐养、农业、身体健康以居多的蓝城平台，并以此为基础，展开小镇的研发与建设。

没了绿城，有限公司了蓝城，宋卫平明确提出了百镇万亿计划。在他的这个规划里，要用十年打造出100个小镇，构建万亿销售额。

两年前，在融绿风波中，蓝城横空出世，宋卫平曾说道，蓝城一脉相承于绿城，而蓝一定会比蓝好，绿是我最喜欢的颜色，大海的绿好过树上的绿。那么，蓝城的小镇建设、养老服务、农业事业究竟将如何展开?近日，中国近期独家采访了蓝城集团继续执行总裁傅林江。

傅林江的另一个身份是中国房地产业协会老年住区委员会主任，对于当下的养老问题，他直言，很多专门从事养老产业的企业都没底，因为大部分还在亏损状态，并没寻找很好的盈利模式。所以，地产+养老的模式还不会是今后养老产业的主要方向。地产+养老依然是主要方向中国:为什么说道盈利模式是养老产业面对的仅次于问题？您明确了解到的状况是怎样的?傅林江：盈利模式是最有挑战性的难题，如果将养老社区做到的很高档，成本就很高，以目前的消费能力和观念，参予的人会很少，这就是高档养老社区空置率低的原因，很多人消费不起。

在中低档产品这块，虽然有客群，常常不会面对一床难求的局面，但盈利空间较低。很多专门从事养老产业的企业都没底，因为大部分还在亏损状态，并没寻找很好的盈利模式。现在做到养老产业的企业很多，确实能顺利的企业，就像当年红军回头两万五千里长征一般，从刚开始的30余万红军，到最后只生还下2.5万人。

这条路，充足虐，但之所以还有企业坚决，是看见了未来的曙光。虽然道路交错，但是顶点一定十分阳光，因为这个市场极大，市场需求极大。中国：您实在养老产业这块的盈利模式应该如何去破局?傅林江：蓝城明确提出的一个模式是地产+养老，由房地产开发产生的效益反哺养老服务。养老产业是一个从投放到培育、茁壮再行到持续身体健康发展的过程，现在很多企业到培育阶段资金链脱落了，因为没很好的商业模式承托培育的资金，后面路就更加无以回头下去了。

以房地产为主体，以养老服务来提高价值的养老产业才是一条身体健康之路。中国：地产+养老的模式不会否使养老产业沦落全然的地产研发呢?傅林江：这就要考验一个企业家的情怀和理想了。如果是以盈利的目的去做到养老地产，以养老的名义去做到房地产，一定做到很差！如果把它当作一个事业去做到，投放情怀，一定需要去作好，最起码会亏钱。养老产业必须有企业家领头探寻，也必须政府给与大力支持。

中国：地产反哺养老是长久之计吗?傅林江：地产+养老是今后养老产业的主要方向，是可持续的养老模式。蓝城的这种模式主要是以居家养老为基础，在社区配建必要的养老系统。

很通俗的说道，房子是自己的，老百姓在自己家养老，社区配建必要的养老、医疗、服务、教育等设施设施。中国：您如何看来以房养老在中国的遇冷?傅林江：主要是国人传统的观念很难转变，以房养老理论不切实际，但实践中一起太难。另外，房价的不确定性造成保险公司与以房养老客户对房产未来价格的走势产生了解差异。

一二线城市高价地被套的有可能相当大中国：此前密集实施的调控政策对于楼市的影响几何?傅林江：短时间内，对于中心城市楼市认同有影响，尤其是投资客。长年来看，房价还是一个周期性下降的趋势，从2008年调控以来，房价越调就越上涨。对于开发商来说，如果在三年内回不来款，认同是说完的，主要还是看这次调整的周期。

中国：您实在这个调整周期大约不会有多长?傅林江：那要看中国经济下半年的走势了，如果持续下降，出口、内需问题都解决不了，估算这个政策会持续过于宽，如果经济衰退，认同还不会之后遏止加剧的房价。从政府因城施策的调控手段来看，主要目的还是为了平稳楼市。中国：去年下半年以来，一二线城市出有了不少高价地，这部分地块被套的可能性有多大?傅林江：被套的概率相当大，之前的很多高价地刚解套。主要看是不是摔对点，如果摔的点较高，被套的可能性相当大。

有所不同的区域，被套的方式也有所不同。没钱的企业认同是要被套牢的，资金实力强劲的企业能扯个几年，但是利润点不会降下来。

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